所以說，到什么山唱什么歌，這句話一點都沒錯。

也可以叫因地制宜。

緩過勁來之后，步海云對楊辰干脆地說道：“小楊，接著說吧，今天肯定得聽完，回到家后，我再慢慢思考、消化、吸收。”

楊辰點了點頭，歪頭想了一下。

當然了，肯定不是現(xiàn)在才思考，而是剛才歇了一氣之后，思路被打斷了。

然后楊辰才繼續(xù)說道：“與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，可以叫與狼共舞，以馴為主，這個的難點是在風險和活力之間尋求平衡。”

“房地產(chǎn)市場現(xiàn)在人民群眾日益增長對美好生活的向往，這是一種剛性需求，短時間內(nèi)遏制不了，也是城市發(fā)展的必經(jīng)之路。

但是房地產(chǎn)市場也有其本身的狼性，就是為了逐利，這幫人可以承受較高的社會風險和法律風險。

所以，對他們，要以馴化為主，讓其依靠本身慣性，政府以規(guī)范為主。”

楊辰上輩子以接工程為主，聽說過很多非常野蠻的事，特別是拆遷，某地產(chǎn)商為了加速拆遷，竟然點燃整條街道，造成大量死傷。

回想完畢，楊辰又接著說道：“房地產(chǎn)市場會迎來至少十年的黃金發(fā)展時期，申春市在國內(nèi)的地位，決定了它會非常受資本的歡迎，所以那些頭部的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會在這里投入主力，他們的大量資金投入，不僅會推進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，也會帶動經(jīng)濟的異常繁榮。”

“但是繁榮的背后，必然會帶來隱憂，這是不可避免的。”

“所以要承認它的活力，讓資本自由向高回報領(lǐng)域流動，比如熱點地塊、豪華地產(chǎn)，推動地價和房價上漲，這個過程，政府是很難抑制的。”

“所以政府要引導發(fā)展的同時，降低對土地財政的依賴，通過土地拍賣和利率擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是大型開發(fā)商的負債率。”

很多人不明白，為什么那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商能欠好幾萬億之多，正常人貸幾萬都貸不下來。

這是因為房地產(chǎn)開發(fā)商是以項目公司的方式進行開發(fā)的，每一個地產(chǎn)項目，都是一個單獨的公司。

除了拿地錢是自有資金外，其它的都是通過融資和提前銷售來解決資金問題的。

然后就是各種墊資。

整體下來，房產(chǎn)地開發(fā)商甚至自有資金連百分之十都不到，剩余的基本上都是融資。

在市場前景好的時候，這些都不是問題，甚至只建了一個大門，房子都已經(jīng)賣光了，甚至主開發(fā)商都拿錢走人了，負責建好交房的另有其人。

但市場一旦遇冷，房子賣不出去，他們無法快速回籠資金，自有資金又不足以支持這個多項目，就只能加大融資力度。

這個世界上有的是人錢沒地扔，愿意借給他們，只要他們出利息。

然后全國可以有幾千個在建項目，一個項目幾個億資金，幾千億或上萬億就出來了。

從中只能看出兩個字，就是“貪婪”。

就如同某房企，一邊高呼“活下去”，宣布行業(yè)寒冬已經(jīng)到來，要穩(wěn)住基本盤，一邊偷偷連續(xù)每年千億的規(guī)模瘋狂拿地。

等別人都或崩盤，或苦苦支撐，或每天都游走在老賴的邊緣，這位也開始自身難保。

如果它真的像說的那樣保守經(jīng)營，那么會虧損到現(xiàn)在這種程度？根本不可能。

所以，看一個人或公司，不要看他說什么，而要看他怎么做。

現(xiàn)在提負債率太早，誰都覺得房地產(chǎn)開發(fā)商是金主，畢竟那幾個大的頭部企業(yè)，誰不是手握幾千億現(xiàn)金。

對此楊辰不想多說，只好說道：“在讓他們發(fā)展的同時，政府要做的，就是加大經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房、人才公寓的供應，保障底層群眾的住房需求和實體經(jīng)濟的用房需求。”

“只要記住一點，房地產(chǎn)的過度發(fā)展，會抑制經(jīng)濟的活性，降低經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿Γ魅跎鐣M能力。”

步海云點了點頭：“小楊，你的思想還是這么獨立，把房地產(chǎn)當成了洪水猛獸，其它有一個專家這樣說的沒。”

楊辰矜持地一笑：“怎么可能，當洪水猛獸的話，就該限制它發(fā)展了，這是限制不住的。”

“至于專家？”楊辰笑了起來：“有一說一，這些房地產(chǎn)專家們哪一個不是靠房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷資金活著，用某人的一句話說，既然是包養(yǎng)的，就不要談什么獨立人格。”

“某人是誰？”步海云在旁邊好奇地問道。

楊辰打了個哈哈沒有回答，別人都以為這句話是他的原創(chuàng)。

“還有嗎？”步海云好奇地問，總感覺楊辰有一種意猶未盡的感覺。

楊辰一想這些藏著掖著也沒有什么用，干脆托盤而出算了。

“最后來總結(jié)式發(fā)言吧。”楊辰把三個杯子攏到一塊說道：“前面三個都舞了，這個叫與天地共舞吧。”

“在前三者的基礎上，以金融加科技加制造為頂層，驅(qū)動整個城市的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級。”

“同時，聯(lián)合上嘉、廣寧打造大三角一體化產(chǎn)業(yè)基地，組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟或產(chǎn)業(yè)集群，避免區(qū)域間同質(zhì)或惡性競爭。”

“在內(nèi)部，要加強高科技人才引進，提供住房、教育、補貼等措施，來提升城市軟實力和人才吸引力，打造宜居城市。”

說到這時，楊辰有點不想說了，春申打造宜居城市，這不是笑話是什么，就春申那物價，一點都不宜居。

正聽的津津有味呢，楊辰突然不說了，步海云就好奇地看向楊辰。

楊辰一擺手：“就那些老生常談的東西，再多說就是拾人牙慧，算了吧。”

步海云看了看楊辰，認真說道：“小楊，你不應該當官的，你應該去專業(yè)搞研究，進國家智庫，為國家發(fā)展提供服務，我認為會比你當官更有價值。”

楊辰對此搖了搖頭：“那不是我的本意，我更想做點實事，而且我說的這些，其實也不是什么創(chuàng)新。”